未来10年，楼市面临的问题不再是高房价，而是以下3个“新问题”

我国的房价真的高吗？这个问题相信在很多人的心中已经有了答案。

先不谈具体的数据，就从身边的人来看，很多人起早贪黑努力工作也买不起房子，部分能够买得起房子的人，有多少是依靠家庭买房的，有多少人虽然名下有房子，但是承受着巨大的房贷压力。在城市中，能够真正做到无压力买房的人，所占的比例真的非常少。

如果从年轻人的角度来说，买房子的难度确实非常高，首先首付问题就是难以解决的问题，一套150万的房子，需要50万左右的首付，然而现在大多数年轻人拿着5千左右的工资，每年能够攒下两三万就已经是极限，更不要说攒够50万首付。

大多数年轻人买房都是依靠家庭，家里帮忙凑够首付，并且前期的房贷也需要家庭来分担。家庭的帮助确实能让年轻人买得起房子，但是没有家长可以永远给孩子还房贷，年轻人最终还是要承受房贷压力。

我们可以从自己的所见所闻中就能判断如今的房价处于高位，当然如果从数据来分析房价水平的话，可以从两个方面来进行分析。

首先从房价水平来分析，近期国家统计局公布了前三季度房地产投资开发情况，其中一项数据显示：2021年前三季度，商品房销售面积130332万平方米；商品房销售额134795亿元。根据商品房销售面积以及销售额可以得出前三季度的平均房价为10342元/平方米。

2020年我国的房价均价为9860元/平方米，2021年房价已经正式突破万元大关。根据人们实际的住房需求，大多数人都会买100平米左右的房子，房子的总价需要100万以上。虽然现在人们的收入水平相比过去有很大的提升，不过100万对于大多数家庭而言依然是巨款，上百万的房子对于很多家庭来说依然是遥不可及。因此从房价水平来分析的话，现在的房价水平确实已经处于高位。

然后从房价收入比来分析，房价收入比是国际通用的指标，用来衡量买房的难易程度，同时也可以判断房价是否真的偏高。正常的房价收入比在3-6之间，而根据上海易居研究院公布的数据，2020年我国的房价收入比为9.2，100个重点城市的房价收入比为13.2，不管是全国平均房价收入比，还是重点城市的房价收入比，基本上都远高于国际正常水平。

从房价收入比可以判断出人们买房的难度非常高，同时也反映出了我国的房价处于偏高的水平，并且越是重点大城市，买房难度就越大，房价水平就越高。

虽然说高房价依然是整个楼市面临的重大问题，也是很多购房者面临的挑战。不过从楼市的发展趋势来看，楼市已经基本开始趋于稳定，房价也已经开始趋于稳定，在楼市调控逐渐收紧的背景下，未来房价基本上不会再有大涨大跌。虽然高房价依然是很多人面临的挑战，不过从长期来看，未来10年，楼市面临的问题将不再是高房价，而是这3个“新问题”。

住房空置率是衡量楼市发展的一个重要指标，国际上也有住房空置率的相关标准，目前国际上正常的住房空置率范围是5%-10%之间，如果住房空置率高于10%的话，就处于偏高的水平；如果住房空置率高于20%的话，就处于严重偏高的水平。

根据西南财经大学公布的《中国城镇住房空置率分析报告》，数据显示：2017年我国的住房空置率就已经远超过正常的水平，整体住房空置率达到21.4%,其中二三线城市的住房空置率更为严重。近些年来，随着开发商不断建设房子，住房空置率相比2017年已经有了更高的水平，空置房的数量也变得更多。

通常适当的住房空置率有利于房地产行业的健康发展，不过如果住房空置率超过一定限度的时候，对于房地产行业的发展就会带来一定的隐患。空置率过高是供求失衡的重要表现，目前楼市一方面表现出空置房很多，住房呈现过剩状态，不过又有很多真正需要房子的刚需购房者没有房子住。

另外空置房过度也会造成资源的浪费，建设房子需要巨大的人力、物力和财力，如果房子没有充分发挥居住方面的用途的话，就会是巨大的资源浪费，如果这些资源能投入到其他行业，竟会给其他行业带来新的活力与发展。

对于很多购房者而言，高房价是可以忍受的，用自己的积蓄和压力换一套房子也是心甘情愿的，毕竟房子对于人们具有非常重要的意义。

很多购房者掏空了几代人的钱包，同时承受30年的房贷压力，购买了人生的第一套房子。不过最后面临的却是楼盘烂尾、房屋交付质量差等问题，如果出现房屋交付质量差，一般购房者也无能为力，只能吃哑巴亏，更为严重的是楼盘烂尾的问题，开发商因为资金压力，或者某些开发商已经破产，这样购房者可能会面临“钱房两空”，不仅没有房子住，同时首付还也要不回来，欠银行的房贷也一分不能少。

最近几年，楼市降温比较明显，很多房企的日子变得越来越艰难，资金链压力也变得越来越大。房企本身就是高负债的运营模式，因此当楼市环境不好的时候，房子就会面临很大的压力，资金链也会非常紧张。最近几年出现楼盘烂尾以及房屋交付质量差的案例已经越来越多，因此对于未来几年买房的购房者而言，楼盘烂尾以及房屋交付质量差都是需要面临的问题。

长期以来，房子在人们心目中都具有双重属性，投资属性和居住属性。在过去房价大涨的时代，相比房子的居住属性，人们更加关心的是房子的投资属性，投资客想要依靠房子的投资属性实现盈利，而刚需购房者也把房子当成家庭财富的重要组成部分，房子升值就意味着家庭财富的升值。

不过如今房子的投资价值开始逐渐减弱，主要有两方面的原因：首先房价涨幅逐渐收窄，部分区域甚至出现了房价分化，使得房子的升值空间开始逐渐收窄，投资房产的盈利空间也开始逐渐消失；另外随着住房逐渐呈现过剩，房子的供求关系已经开始逆转，未来是住房供大于求的是时代，住房的流动性也会大幅降低。

随着房地产市场逐步走向正轨，房价的走势也基本上变得可以预期，虽然高房价的问题在短期内还不能完全解决，不过高房价已经不再是楼市的主要问题，未来楼市面临的是一些新的问题，这些问题才是人们需要面对的新挑战。