从人口结构变化趋势看 2030年中国房价或回到2016年水平

中国的人口红利“来得快，去得也快”。在中国居民资产配置结构中，房地产尤为重要。西方国家近百年的经验显示，房价与人口红利（生产者/消费者，即劳动年龄人口/非劳动年龄人口）总体呈正相关关系。

根据未来30年中国人口结构的变化趋势，估算了其对房地产价格的影响。结果显示，假定其他条件不变，截至2030年和2050年，人口结构变化将分别使中国实际房地产价格下降约6.71%和20.1%，分别回归到了2016年和2007年的水平。

从人口角度观察中国房地产市场，有两个特殊的时期。第一个时期是1996年前后，中国生产者/消费者比值开始超过2，生产人口比重上升，由人口负债期转向人口红利期。60年代、70年代的婴儿潮人口达到劳动年龄旺盛期，成为经济高速增长、住房需求上升的推动力量。在需求推动及外部环境推动下，1998年，中国开始停止住房分配制度，建立商品房市场，中国房地产市场化改革的时间点与人口红利转化的时间点基本吻合。

第二个时间期是在2011年前后，中国人口红利达到顶峰，达峰的前十年是中国房地产价格快速上涨的时期，而度过人口红利高点之后，从总量层面看，中国房地产价格上涨也出现了波动，经济增速出现了调整与换挡。

可见，中国的人口与房价并未完全跳出一般性规律。但由于中国人口-地产关系的特殊性，房地产市场分配机制晚于人口红利上涨期，两轮婴儿潮人口在21世纪初集中进入住房需求市场，加上单峰型人口红利形成经济增速与房价的长期上涨，导致房地产达峰时间晚于人口达峰时间。

消费者人口（非劳动人口）中有两组人群：老年人口与儿童。从人口经济学的角度看，这是两组经济含义完全不同的人群。儿童随着时间的推移总能成长为劳动人口，历史上在婴儿潮出生高峰后，虽然社会的抚养负担短期内会加重，形成人口负债，但儿童为主的人口负债是具有生产性的，总能在未来转化为人口红利。

但老年人群体不同，老年人口是无法返老还童再次成为劳动力人口的，随着时间的流逝，老年人口的人力资本存量会折旧殆尽。老年人口占比提高会形成非生产性的人口负债，这种情况下人口负债是很难转换为人口红利的。

未来与历史的人口结构相比，最突出的转变就是消费者人群中，老年人口占比上涨，未来的50年很难再出现过去50年里人口负债向人口红利转移的现象。美、英、德、法、日、韩等国的生产者对消费者比重都将持续性下跌，中国的生产者/消费者比值预计将在2030年降至2以下，预计到2050年降至1.48，意味着中国人口的抚养比将达到67%，100名劳动人口须抚养67名老人或儿童。

未来人口结构的变化对房地产而言，导致的直接后果是价格将持续承压。BIS在2010年借助全球22个国家约40年的人口与房地产价格数据，分析了人口对房价的影响。其研究显示，老年抚养比（老年人口占劳动人口的比重）上升会对房地产价格产生显著的负面作用，老年人口抚养比每提高1%，房地产实际价格将降低0.6%。

BIS通过该模型，结合联合国未来50年的人口预测数据，推算了未来人口变化对房价的影响。到本世纪中叶，人口结构中老年抚养比的加重将使各大经济体的房价下跌约20%到120%不等，美国下跌约25%，韩国降幅最大约120%，中国的降幅达95.8%。不过由于联合国人口预测数据的更新、样本采样等问题，BIS的估计结果明显偏高。

参考BIS的方法重新进行了模型构建，进行了采样调整和固定效应修正，以生产者/消费者比值反映人口结构的D变化。我们的模型显示，生产者对消费者比值每下滑1%，实际房地产价格会下滑0.55%。中国到2030年，生产者/消费者比值的下降会使实际房价下跌约6.71%，到2050年会使实际房价下跌约20.1%。在其他因素不变的条件下，这意味着实际房价在2030年将回到2016年的水平，在2050年将回到2007年的水平。