住宅市场渐入调整通道 房地产信贷环境将有望适度改善

2021年三季度，随着中央和地方密集出台政策稳定市场预期、规范市场行为，投资投机性需求被有效抑制，房企对市场的乐观预期转向。在愈发收紧的政策环境下，全国住宅市场的表现备受关注。近日，戴德梁行发布的《2021年第三季度全国住宅市场研究》报告显示：

受市场情绪回落、上半年企业推盘节奏前置、供地“两集中”政策等因素影响，三季度房企推盘力度较去年同期有所减弱。与此同时，地方调控政策密集出台，不仅覆盖限购、限贷、限售等方面，同时涵盖优化土拍规则、住房品质管理、加强住房保障等，加之房地产信贷政策持续收紧，较大程度上制约了楼市成交的活跃度，房地产市场整体进入调整通道。

前三季度，全国住宅新房成交量115,432万平方米，同比增长11.4%，增速较上半年滑落18个百分点。其中，单三季度同比下降14.5%。预计四季度政策面将延续房住不炒的整体思路，累计成交规模增速或将进一步收窄。

戴德梁行的数据显示，三季度各线城市月均成交量均环比回落。其中一线城市回落幅度较小。发达及普通二线城市成交量分别环比下降32.3%和12.4%，表明二线城市特别是发达二线城市需求放缓。随着四季度供应端改善及部分房企促销活动，该部分需求有望对市场成交规模提供支撑。预计在基本面较好、供应充足的城市四季度市场规模具备释放空间。

三季度全国住宅新房成交均价为10,267元/平方米，较上半年10,605元/平方米下降3.2%。在全国住宅成交量环比下降的同时，均价较二季度环比亦有所回落，表明调控政策逐渐发挥成效。三季度各地“打补丁”式政策持续加码，新房市场活跃度下降，价格环比回落。尽管三季度部分地区房贷利率下调，但整体房贷额度收紧趋势不变，使“金九”市场表现不及以往同期。

9月，全国70个大中城市新建商品住房销售价格环比下降数量创2015年3月以来新高。结合戴德梁行观测的24城表现来看，一线城市环比上涨7.0%，发达、普通二线城市新房成交价环比分别下降10.3%、15.9%。一线城市中，深圳受核心区域物业成交拉动，均价环比上涨20.7%，北京、上海、广州则分别环比变化+0.5%、-0.8%、+3.5%；二线城市中，共15座城市三季度均价环比下降，环比降幅多在10%以内；环比上涨的有5个，涨幅多在5%以内。

戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端表示，从政策端来看，重点城市坚持调控目标、力度不动摇。三季度重点城市成交环比下滑，预计四季度地方政策加码概率降低。局部市场的政策调整措施仍以“打补丁”为主流，在现有政策范围内查漏补缺，例如收紧人才购房、建立二手房成交参考价等。从融资端来看，前阶段房地产信贷监管成效明显。结合监管层近期频频发声来看，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为将得以矫正，房地产信贷环境将有望适度改善。同时，行业处于调整通道之下仍将面临出清和变革，优质房企有望受益于市场整合的机会并由此提升行业集中度。

需求端表现来看，考虑到政策整体仍处于较为严格状态，加之购房者置业意愿有所下滑，预计后续房地产市场销售仍将承压。同时城市间分化继续，需求向中心城市及其周边汇聚的趋势不变。预计后续政策不会出现方向性转变，年内仍将维持相对低迷局面，结合保障性租赁住房及房地产税试点等政策陆续出台共同推动建立房地产长效机制。