快看！2021年惠州最全购房流程来了！

买房不仅涉及资金预算，还可能会花费很长时间，需要经历的事情数不胜数。

对于第一次购房的人来说，在既不熟悉楼市，又不知道购房流程的情况下，该如何买到合适的房子呢？在此，楼叔为大家盘点了购房所需流程，希望给广大准备购房的朋友们一个参考。

购房需要讲究资格，可以说是先决条件。通常，如果是购买首套房屋，且拥有本地户口，则基本有资格购买本地房屋；如果是外地户口的话，对于交税和社保就有一定的要求，这个根据每个地区的状况而定，需要提前了解清楚。

年满18周岁具有完全民事行为能力的自然人；贷款到期时男士年不超过60岁，女士年龄不超过55岁；有稳定合法的职业和收入来源，有还本付息能力。

认贷不认房：名下无房贷记录、有房贷记录已经还清，即为首套房，首付3成；名下有多套房子，但只有一套房贷未结清，即为二套房，首付4成；名下有两套房在贷款的话，第三套需要付全款。

掌握必要的房产知识，可以帮助我们了解楼盘的真实情况，以找到符合自己预期的项目。

得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比，关乎到房屋最终使用面积，直接影响到业主的生活品质。

容积率是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。

开间也叫面宽，指的是房子东西墙之间的宽度；进深指的是住宅的长度，即南北墙之间的宽度。一般来说，开间和进深的比例为1:1.5较为合适。

楼间距是指两栋相邻楼的外墙面距离，也就是同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离。建筑间距的控制是为了保障人们工作、生活的质量与安全，满足必须的日照时长、采光、通风、隔音等要求。

目前，市面上常见的就是板楼与塔楼两种房屋样式。通俗说像平板一样结构的，东西长南北短（长大于宽）的结构，就是板楼；像塔一样形状的多为塔式结构。

板式与塔式结构各有优劣，一般而言，板楼户型方正，布局合理，多为南北通透的户型，采光好，而塔楼的空间结构灵活，适宜后期改造。此外，规划较好的塔楼在具备自身优势同时也兼具一定的板楼优势。

在找到心水的项目之后，需要前往实地看房，真实的了解房子信息，虽然比较耗时费力，但绝不可以省去，有些信息必须查看。

“五证”即《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》。五证不齐全，查到会被封盘，买到的房子后期办不到房产证。

一般来说，五证的证件信息都会在售楼部进行公示，以便于买房者清楚了解。如果售楼部没有公示的话，购房者可以到当地的城乡规划局、房管局网站查询相关证件。

在惠州买房的购房者，预售证、施工许可证可以在惠州市住房和城乡建设局网站查询。

一般来说，大的品牌开发商的资金实力要强于小开发商，极少出现因为资金不足而导致烂尾的问题，延期交房等违约情况也不易发生，相对更有保障。

开发商的资质经过认证后从高到低依次分为一级、二级、三级、四级、暂定级，尽可能的选择资质较高的开发商，有各种债务纠纷与官司纠纷的要注意了。

查询开发商的企业资质，同样可以在惠州市住房和城乡建设局网站查询。

在楼盘在卖之前已经拿去抵押，开发商的资金链一定有问题。对于购房者来说，被抵押的房产一定不能购买。

进入该版块后，可以搜索项目名称，点击需要查看的户型可以知道是否被抵押。

此外，在该网站还能查询到房子的在售情况，购房者可以提前查询自己看中的户型是否在卖，以免被销售隐瞒。

房地产是一个高杠杆、高周转的行业，正常开发商都会想进办法赶工期，保证利益最大化，工地停工或进度很慢，八成是开发商资金链有问题。

此外，购买期房虽看不到房子的具体样子，但是通过工地的整体面貌也可以判断出楼盘的质量，也能看出项目的施工进度。

重点看样板间的空间格局和自然采光情况，但要留意是否为异地样板间，异地样板间体验不出真实的生活环境，还会隐藏尺寸问题。

有些样板间会采用厨房、餐厅、客厅全通透的设计，这会让看房者产生空间很大的错觉。

买房手续：一次性付款，一般直接到售楼处交钱就可以了(包括各种税费的钱)，剩下的售楼处可以替你办理，等着拿产权证就可以了。

结婚证（未婚不需要）、户口本、收入证明、征信报告、单位营业执照副本复印件加盖公章、工资卡流水(一年或者半年，银行不同，需求不同)、身份证、配偶的身份证、配偶的户口本、配偶的结婚证。如两人共同借款，配偶还需要出示收入证明、单位营业执照副本复印件加盖公章、工资流水。

不管是买新房还是二手房，中介和销售为了快速锁定成交，一般会让购房者先交定金，然后去交首付，最后才会做贷款资料审核。

但是，按这个流程走容易给自己挖坑，因为一旦征信流水出了问题，无法贷款，是和开发商没有关系的，所有购房合同都会有一句类似的话：购房者必须提供真实有效的贷款资料，并及时办理按揭，若银行无法按期如数承贷，购房者仍需支付全部购房款项，并且承担相关违约责任。

因此，如果没有提前做贷款资格资料审核，出了问题要么需要全款买，要么承担全部违约责任。而买房的违约金最少都是总房款的10%，到了这个时候，再想从开发商那里拿回定金和首付，就会非常难。

选中房源后，一般需要缴纳定金或者订金，两种区别较大。简单来说，“定金”不可退，而“订金”、“认筹金”是可以退的。

定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的作为担保的担保方式，又称保证金。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此，除非已经完全确认要购买目标房源，否则不要轻易交定金。

在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议，通常是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买房要在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金取得了在此期限内的优先购买权。一般情况下视作预付款。

预付款在合同正常履行的情况下，成为价款的一部分，在合同没有得到履行的情况下，不管是给付一方当事人违约，还是接受方违约，预付款都要原数返回。

2021年3月，惠州发布《惠州市商品房预售资金监督管理办法》的通知，明确购房人应当将预售房款直接存入商品房预售资金专用账户，同时监管账户需与商品房预售项目相对应，房地产开发企业不得另设账户收存商品房预售资金。

无论是定金还是首付，如果开发商让你交到其他账户，千万要小心了！

购房者认购——购房者交定金——开发商下载网签合同，双方签合同，购房者交首付——将首付款打到房产局的资金账户——开发商下载备案单并打印备过案的合同——通知购房者再签订备案合同——开发商将备案合同送到房产局审核盖章——办理相关贷款手续。

合同具有法律效力的，是我们买房的重要环节。需要仔细查看合同内容，尤其要小心空白条款；明确协议中权利与义务是否对等；违约责任及赔偿、交房日期与标准是否清晰明了。

（2）一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，这是买房能否办不动产权证的关键。

（4）在签订合同时，一定要将交房日期明确无误的规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。

多数人买房需要用到贷款，贷款方式主要有有公积金贷款和商业贷款两种。

年龄在18—65岁的自然人；有所购买住房全款30％以上的资金作为首付款，首付比例多少按照首套二套的标准来执行，一般以首套房首付30％的比例来计算）。

有稳定工作，能够提供经工作单位盖章的收入证明及银行近半年的流水（月进账大于月供2倍）；信用良好，逾期次数连续三次累计六次，银行拒贷。

1.申请人及产权共有人的身份证和户口本

购房职工需向公积金贷款承办银行提出贷款申请，并提出上述所需资料的复印件，并携带原件以备查验

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。

不同地区缴纳契税的时间有所不同，根据目前的主流操作，房屋竣工验收合格，交付使用，在办理房产证的时候就要缴纳房屋契税。

90平以下，征收1%；90-144平，征收1.5%；144平以上或者二套，征收3%；个人购买面积为90平方米以下的家庭第二套改善性住房的，按1%的税率征收契税；面积大于90平方米的，按2%的税率征收契税。