2022年楼市走势预测及5个买房建议！

最近媒体暖风频吹，很多朋友问我明年楼市会不会复苏，现在是不是可以抄底了呢。关于楼市会不会大涨，怎么涨，普通人如何抄底这些问题，我写了一篇深度文章，请你耐心阅读，一定受益匪浅。

1）央行宣传口径的变化。央行发布10月金融数据后，罕见地单独发文，宣布个人住房贷款环比9月增加1013亿元，而之前是把房地产贷款增速下降来做政绩宣传的。

2）央行旗下某报高调报道了高盛集团抄底我国房企债券，还透露了10月房贷出现了较大反弹。

1）某高级别座谈会召开，预示着房企发债政策有所松动，近期将会有房企在公开市场发债融资。银行机构重新为房企“输血”，防止房企资金链进一步恶化。

今年三季度的国家GDP环比增速4.9%，是除了去年疫情之外的新低。

房地产在2020年的GDP中的贡献比是7.3%，如果再加上相关的产业链，在GDP中的贡献比将达到17%。房地产对经济的拉动作用不言而喻：为什么今年中国经济差？因为你们打压房地产。（房地产才是最大的实体经济，不然你们以为钢筋、水泥，玻璃，家电这些关联行业是虚拟的？）

据相关统计，内地房地产从业者至少1263.5万人，建筑业人员4000万左右，加上财政供养人员里约1680万人工资来源于房地产行业，算起来就约有7000万人是直接吃房地产这口饭，间接有2亿人。

GDP、地方财政收入，还有上下游的建材、家居用品、家电等行业，都和它息息相关。这个行业一旦崩溃，简直不可想象。

城市土地的价值体现在其所配套的公共服务里，公共服务是城市土地价值的唯一来源。城市不动产的价值，说到底，就是其所处区位公共服务的投影。

但公共服务需要大规模的一次性投资，钱从哪里来？

历史表明，完全靠内部积累，很难跨越最低的原始资本门槛。强行积累则会引发大规模社会动乱。因此早期资本主义国家的原始资本积累都有原罪，都是靠外部掠夺完成的。

但中国独立后，依靠向外部掠夺实现原始资本积累的环境已不复存在。中国不得不通过自我输血，强行完成原始资本积累，而土地财政，就是最重要的一种积累方式。

如果没有“土地财政”，就不会有今天中国城市化的高速发展和完善的公共配套设施。中国土地收益的本质，就是通过出售土地未来的增值（70年），为城市公共服务的一次性投资融资。

如果把城市政府视作企业，那么西方国家是通过发行债券融资，中国则是通过发行“股票”融资。中国居民购买城市不动产，相当于购买城市的“股票”。

这就解释了为什么中国的住宅有如此高的收益率——因为中国住宅的本质就是资本品，除了居住，还可以分红——不仅分享现在公共服务带来的租值，还可以分享未来新增服务带来的租值！

因此，中国的房价和外国的房价是完全不同的两个概念——前者本身就附带公共服务，后者则需另外购买公共服务。

当前的各种信息繁杂而又扑朔迷离，各种救市利好满天飞，是否意味着楼市已经否极泰来？

难道真的是一剂猛药下去，立马从ICU里出来去到KTV，吃着火锅唱起歌来？

答案是否定的。2015年的救市去库刺激政策导致的全国大涨的历史不会重演。

大家只要记住结论就对了：之前还没涨过的一二线城市以及部分优质三线城市，明年将会有一波不小的行情，但幅度不会特别大。

目前的确是底部，但真正的大涨发生于货币刺激政策出台后6个月，时间节点在明年两会前后。

“投资是分阶段的，初级阶段要先知先觉，当大多数人都不知道时，你便是抄底；中期阶段，买入可能赚钱，但风险也很大，这个时候人们表现比较疯狂；末期就有可能赔本、被套。”

最差的买房时机是：你觉得再不买就没有了的时候

最好的买房时机是：你觉得自己买房需要勇气的时候

楼市最艰难的冬天已经过去了，很多城市正在试探高层的底线，一点点放松，明年楼市很值得期待。

我们分析政策不是为了短期投机，而是在合适的时刻切入一个长期的趋势之中，如果投资没有长期视野，是很难赚到钱，无论你投什么。

有人说投资费什么劲啊？直接闭眼买茅台就好。其实，茅台12年收盘价到现在，也不过5倍而已，而且中途还要先遭遇45%的下跌，这还是买在12年收盘低点位置。要是买在12年创新高的9月，5年至今收益率不过2.3倍不到，期间遭遇最大回撤60%。这种投资波动你要能接受，那其它能挑的简直太多了。

投资这钱其实既挺好赚，但又没有你回过头去开上帝视角那么轻松。每个人都说自己错过了房子大涨的前夕，其实真让你回到2008、2012、2014年你还不一定有勇气买房。

说投资的钱挺好赚，是因为把握住根本后，波动更多带来的是机会，每次表现细节都不一样的背后，底层规律都一样。就像楼市涨涨跌跌这么多年，每次我们这些投资者几乎都买在合适的时机，因为规律是不变的。

说没那么容易，是因为上帝视角下个个都能逃顶抄底，但回到当时场景下并真切一路走过来，你该挨的煎熬和忍耐都躲不了，所以，投资这点儿事儿，应该反人性操作，敢于别人恐慌的时候大胆出手。长期视角，注重过程，不预测走势，耐心坚持，相信概率，这是我一直信守的原则。

投资是一个关于时间的回报，其实每个人都应该抱着这样的心态去看待这个回报，时间足够长，才能看到这里面过程中会发生什么，有什么样的细节，如何论证，如何预测，如何获取回报。

一年两年，你只能看到春去秋来，八年十年可以看到生老病死，百年千年可以看到王朝更替，时间是投资的第一门课，参透了才能成为高手。

明年楼市的确看涨，但不是普涨，因为不同权重的城市，周期是有强弱之分的。

别买县城了，也不要回农村建房了，穷人翻身仅有的资本应该好好利用，那样糟蹋掉你们不心痛吗？

中国的买房客，90%都是套利者，房子不涨的时候，嫌它没有潜力涨不起来；一旦涨了，又嫌它贵，总之他们的决策能力非常弱，极容易错过一轮又一轮的机会。

财富差距不是勤奋努力造成的，而是时机与勇气的结果。你是不是把自己的购房心态调整到预备冲刺的状态了？

现在很多人把房地产投资说得好像主要是选筹，其实这是完全错误的。选筹固然重要，但手上房子多了，其实最重要的是融资能力（贷款成数和获得资金的速度），房价通常是短期大涨的，你要做的就是在短期大涨以前吃进房子，也就是在别人拿到钱以前，迅速拿到低息的钱，吃进来，等待上涨。

非洲猎豹在饱餐一顿之前，往往需要连续七天饥肠辘辘地在隐蔽处等待猎物出现，时机到了，就跳跃而出，一招制敌，拿下猎物。

真正的投资高手，并不频繁做交易，而是在关键时刻下重注。所以，现在就应该行动起来，做好充足准备，外出看房，积累认知优势。

最后，希望大家买好人生中每一套房。《大话西游》中的至尊宝等了500年才遇上紫霞仙子，你看一篇文章仅需8分钟，但我却要用72个小时才能写出来，我需要100个赞安抚一小心灵，点赞转发吧，非常感谢。