广州楼市：投资和自住，买房逻辑是两码事

我是广叔，你相见恨晚的买房导师，广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

提问：你好广叔，新人首问，500万左右预算，2娃，后年大的小学，有老人一起帮忙，两口子都在海珠鹭江和磨碟沙上班，年薪合计50万左右，月工资流水2.5万左右（未考虑年终奖）公积金8K，打算做组合贷，考虑教育、通勤、保值升值，不想再住番禺，卖一买一，属于有贷款记录首套；11月中旬能收齐尾款预计有现金220万左右；看了很多新旧盘，请问天河骏景花园（二手2000年2房/小三房）、海珠逸景翠园/翠城花园（二手小三房）、黄埔富颐华庭（一手4.85万3房2022年低交楼，已认筹），请问怎么选？

回答：你好。你列的盘都还可以。骏景花园有一定楼龄，但地段好，紧挨金融城；逸景翠园，地铁11号线在建，近万达，离琶洲、磨碟沙也都不远，也有一定楼龄；翠城花园，有稍微新一点2009年建的，还可。富颐华庭也可以考虑。就按你这个顺序选吧。

回答：你好。万科幸福誉在知识城还不错的地段，刚需自住不用择时，纯投资建议再观望，年底淘笋。

提问：广叔，自住加投资的话，首付有300想入总价500左右的三房，是保利罗兰打新，还是东荟城二手比较好？罗兰在认筹阶段，听说这期比较靠高速公路会有点嗓音，目前在纠结中，请您指点。

回答：保利罗兰可以考虑的，高速噪音会有点影响，加装隔音玻璃即可。以打新为主，二手不急。

提问：广叔，您好，看了您对黄埔CBD的分析，感觉很清晰很有用，多谢。不过您里面涉及楼盘多是二手，另外问一下整个黄埔临港CBD，或者外延点，近期或者即将新开的盘有哪些？哪些值得考虑的。多谢，望赐教??

提问：你好，广叔，我们现在看中黄埔大壮名城的开盘了，打算投资兼自住，可站岗5年左右，请问现在政府政策变动比较大这个情况适合入手吗？谢谢。预算500，现有子弹180，有一张房票。

回答：你好。大壮名城配套好，5年左右兼顾自住可以买的，生活方便，区府板块未来也有潜力。

提问：广叔您好！想请教一下，现在黄埔的房价稍有回落。我有一套珠江花园的70方小两房，楼龄很长了，想置换。预算在320万左右，目前价位比较合适的有：

2、另外就是科城山庄锦泽园和峻森园的两房，即换即出租。有70方左右的小两房（总价270万左右）和85方左右的大两房（总价330万左右）

您觉得中央城和科城哪个选择更好一点呢？我们打算5-8年中长期持有。还是暂时别换，再观望一段时间呢？珠江花园的地铁快开了。

回答：你好。科城好一点，买大两房，现在可以确定的是涨不起来了，可年底或明年看看。

提问：广叔好，按您的经验，老破小出手后，要不要考虑棠德花园或者是天朗明居这种就近中心地段的二手房呢？因为2手价格盖过一手，广漂妹子有点担心买万科城市之光，会不会失误（毕竟是人生大笔置业）。

回答：你好。自住可以优先考虑天朗明居，在金融城的辐射区内；棠德花园盘比较大，也有一定楼龄，常年大量抛盘，价格涨的慢；万科城市之光错不了的。

提问：广叔好，上次听了你的建议。准备买城市之光，因为是二套，带有一定的投资属性。前几天广州二手房指导价出来了。现在还能买房吗？我可以买了放个5-8年，但是5-8年后要卖的话，会不会很不好买。资金被封死呢？这个二手房指导价会不会一直长效实施啊。另外，因为我在广钢有一套房，19年买的，自住。目前没出房本，大概房本出来，2年后，这个小区也有二手房出售，我也在想要不要等几年买个广钢同小区的二手房，父母来了也能自住，虽然不如城市之光的区位好，但是好歹万一以后不好卖了，还能留给自己家人住。同小区也好照顾。另外，还有第三个想法就是城市之光和广钢都不买了。留着钱做理财算了。。昨天政策一出，实在没了头绪，城市之光本来都下筹了，要不要退了？包括目前政策，是不是已经不适合投资了，盼复。

回答：你好。城市之光，5-8年的话没问题，指导价短期两三年大概率是不会取消，未来看情况。城市之光基本面很好，不用太担心，短期可能由于市场的冰封会略有下降。

提问：广叔您好，第二次提问，犹豫不决。400W以内，在珠江新城上班，首房首贷，决定买番禺，看下来户型、楼龄都合适的有：

1. 今天保利悦公馆加推了91平米西南朝向三房，吹风价400W以内，楼层一个价任选，单价折合4.3W。优点在于新房、离万博更近、性价比高（周边二手金山谷四期也要4.3W了，且户型方正实用）；缺点在于离地铁远（要楼巴才能到汉溪长隆站），开车上班新光快速怕堵车。

2. 番禺客运站，尚东尚筑，11年二手房，也差不多4.3W了。优点在于户型甚至更好，之后会有地铁；缺点在于毕竟是二手楼，且担心番禺客运站板块上升空间有限。

不知道如果是这两价格相近个盘，您会怎么给建议？保利悦公馆在周边楼盘中显得性价比挺高，不知道您觉得里仁洞改造后，该盘上升空间怎么样呢？非常感谢！

回答：你好。1、保利悦公馆可以考虑；交通是个问题；还有对面的祈福大盘有一定影响。这个地段也没有太大优势的。优点就是新。

各有优缺点，要做一点取舍。根据自身需求来选。个人更倾向后者。