罗湖湖贝华润湖贝村旧改项目

华润湖贝村旧改项目地处罗湖的核心位置，包括罗湖老区委及周边片区，南至深南中路，北至中兴路，东至文锦中路，西至东门中路，总用地面积约40万平方米，规划建筑面积近200万平方米，未来将对其中近10万平方米用地建筑物进行综合整治，另外还需拆除旧建筑物面积约80万平方米，涉及87块宗地。

由于该项目涵盖旧城中村、旧住宅区、旧商业区等不同更新类型，不论从涉及拆迁谈判的业主数量和规划、拆迁难度等方面都被誉为深圳城市更新之最。

湖贝古村，包括东坊、南坊、西坊，位于今湖贝路北面。源溯历史，湖贝村南坊最早可追溯到明成化年间（1465年—1487年），目前是深圳特区内保留的最后一座古村，也是格局最完整的一座古村。南坊东西宽约180米，南北深120米，有三纵巷、八横巷，共有古民居500多间。村里现仍保持有宗祠、门楼、水井。

湖贝旧村，又名湖贝大围，地处东门商业圈的中心地带。百年前曾是深圳墟的一部分，也是商铺林立。后在城市发展过程中，逐渐成为外来务工者的聚居城中村，在周边房屋租金高达数千元的情况下，这里只需500元便能在此租住一间小屋以容身。

但即使是很多眼里脏乱差的湖贝村，在另一部分人眼里它还是承载着文化和历史的村落。

而2013年两会期间人大代表提出的整体保留湖贝村旧村古民居的建议，更是在民间引起了诸多共鸣。

华润湖贝村旧改项目于2017-02-23发布了规划公示，位于罗湖区东门街道，南侧为深南大道，北侧为现状中兴路，东侧为文锦中路，西侧为东门中路。四年前就已被列入了《2013年深圳城市更新单元计划第一批计划》中，申报主体为罗湖区重建局与华润置地，现规划经过审议予以公示。

另外，允许在地下开发180000平方米商业用房，并配建地下建筑面积2500平方米的公共充电站。

根据目前的最新规划版本，华润湖贝村旧改项目将力争用9年左右时间、投资300亿元，打造成集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性商业中心，让湖贝村村民实现“铺仔搬入万象城，老屋变身幸福里”的美好愿景。

华润湖贝村整体改造项目是深圳一大社会热点，830多米的湖贝塔规划，令深圳人津津乐道，尤其是近期南山华润城的火爆和财富效应，让很多敏锐投资者的目光瞄准了湖贝旧改（华润城实际上就是南山大冲村旧改）。几年后，一个超越南山华润城的超大规模旧改项目就会在这里崛起，这个过程中，必然有不少新的财富奇迹产生，你能抓住吗？

湖贝村的拆迁分两期，目前属于一期范围内的拆除的工程已经在动工了。

我们也收到了相应的补偿款，包括租金的补偿，还有一些额外补偿款，所有的资金都已经准确到位了。

农民房（指村民的小产权房）是以100%的面积来补偿；

红本房是以130%的面积来补偿，也就是说会增加30%的面积；

绿本房是以128%的面积来补偿，也就是说会增加28%的面积；

湖贝村里有各种各样的物业，但最主要的就是农民房、红本房和绿本房这3种。

目前的二手房已经没有买卖，但是有村民的回迁房指标。举个例子，村民他们补偿了1000平米，不过要五年以后才能兑现。因此，有些村民会卖掉其中的一些补偿面积来套现，这个面积就称之为回迁房指标。

湖贝村和湖贝塔未来的一个建设，正正指明了方向。我们会很清晰的知道，湖贝将来会成为罗湖的中心，因为地标所在，中心所在！

未来湖贝村的规模大概是罗湖万象城的三倍，是一个有酒店、公寓、住宅和写字楼的超大型综合体。

我个人认为与东京银座“不夜天”极其相似。未来的湖贝村一定会非常的热闹，适合一些喜欢热闹，喜欢每天有不同的新鲜事物的人居住。

湖贝分为老村（旧村）和新村，目前湖贝新村是由京基地产在负责做关于旧改的调查项目，但是据说华润公司也有想要争取湖贝新村旧改项目的想法，希望也能完成湖贝新村旧改项目。（关于这一点很感兴趣，专门画了一张图，湖贝新村范围也很大，如果华润湖贝中心、湖贝新村两大项目能够连成一片，给整个区域带来的变化绝对是1+1大于2的。）

不过目前还是不能完全确定这些消息，虽然华润非常看重湖贝新村，不过京基地产已经入场在进行工作了。我个人十分期待，未来两三年以后湖贝新村的建设主体究竟会是哪一个企业。

华润城其实就是南山大冲的旧改项目，是华润在深圳第一次尝试这么大规模的旧改。时代在进步，华润城的成功经验会在湖贝中心项目上复制，并且会有所升级。

事实上，投资100亿美元、之前传闻有意建830米的超高层湖贝塔、6条轨道汇聚、对标东京银座、粤港澳大湾区城市新名片，这些要素上已经超越华润城了。

按照华润湖贝中心目前世界顶尖级的定位，和华润一贯靠谱的产品打造能力，华润湖贝中心如此大规模的项目，一旦落成，对整个罗湖尤其是周边区域，都会有明显的价值拉动作用。

关键这不仅仅是房价的问题，而是整个区域城市形象、人居环境、生活品质、商业配套等全方位的脱胎换骨。

正如七八年前，租住在南山大冲脏乱的城中村中穿梭的人们，绝对想象不到，短短几年后，旧改后的大冲，会成为深圳最受年轻人喜好的时尚网红之地。以罗湖蕴含的消费力，湖贝中心对片区的提升很可能还会超乎我们的想象。

2011年12月底，华润大冲旧改项目正式开工，现在埋伏湖贝，就相当于在华润城开工前，悄悄埋伏了周边的新项目。

目前，距离最近的是马路对面的万科深南道68号，5万多6万的价格具有套利空间。3月下旬推出了最后保留的40-90平米天际产品，最近受到南山华润城示范效应的刺激，走量很快，目前已经不到100套。

日前和一些专门从事旧改业务的开发商交流了解到，罗湖对旧改项目的支持力度大，有的重点项目会有专门的支持政策，这可能与罗湖亟待改变落后的旧面貌有关。

这次湖贝村对面的工纺大厦旧改开拆，其实就是一个案例，之前很多人都没听过，而罗湖就是在这么一个一个的旧改中，焕发新生。

罗湖其实可以算是万科的发家之地，这些年万科回归城市中心战略指导下，又开始在罗湖埋伏。2017年是万科重回罗湖之年，万科深南道68号是第一个，万科还在罗湖拿了另外一块地，也是一个综合体项目，距离深南道68号仅几百米，未来预售价格可能保本价就要卖到8万左右。

罗湖未来有十大旧改，湖贝、水贝、布心、笋岗等旧改。可惜，大众是短视的，大部分人只愿做”眼见为实“，所以大部分人都是最后来追高买华润湖贝中心15万+、甚至20万+的产品。

华润湖贝城市更新项目定名华润湖贝中心，之前网络上已经有视频介绍，大家可以仔细看看，很震撼，非常值得期待！

值得注意的是，视频中塔楼高传闻调整到830米，目前到底会建设多高，有消息降到500多米但还没有最后确定。此前资料，湖贝中心预计投资300亿人民币，大家拭目以待。