两大评级机构称中国房地产市场现企稳迹象,销售有望下半年恢复

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惠誉在报告中称，2023年以来，中国房地产市场已显现企稳迹象。惠誉评级预计，受益于经济的持续复苏、政府的支持举措以及去年同期的低基数，楼市温和回暖势头将在第二季度得以延续。

惠誉预计，若复苏势头持续，国有房企和少数未出险的民营房企将成为主要受益者，因为这些企业财务实力更为雄厚，能够启动新项目并为市场补充待售房源。

但惠誉也提到，预计房地产销售趋稳不会拉动出险房企显著复苏，特别是正在经历债务重整的房企。由于“保交楼”仍是优先事项，许多此类房企将不得不调动其大部分资源确保烂尾项目在未来几年顺利竣工并完成交付。购房者对此类房企的信心下滑，且恢复尚需时日，这也可能提高其项目的营运资金要求。

惠誉表示，融资环境也将维持分化态势，因为大多数受困房企的合同销售额在中短期内趋稳的可能性较低。对国有房企及财力较强的民营房企而言，其流动性及融资状况的持续改善也将继续取决于新建商品住宅销售更为普遍的回升。

惠誉在报告中称，2022年第四季度以来，中央政府出台了一系列支持措施，令优质房企的境内融资（特别是银行借款）渠道显著改善。这些未出险房企的境内外债券价格也大幅反弹。不过，民营房企的境内发债规模（尤其是未获得政府增信支持的债券）仍有限，而国有房企和民营房企的外债发行依旧低迷。

惠誉的基准假设预测，继2022年下降28%后，今年全国新建商品住宅销售额将下滑0%-5%，房价将大致持稳。若近期高线城市楼市持续回暖并形成趋势，进而提振民营房企的销售表现及现金流生成，则惠誉或调升此前的基准情形预期。

2023年以来，房地产市场部分指标已有所改善，部分原因在于此前的低基数效应。根据中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）发布的数据，2023年第一季度中国百强房企的销售额同比增长3.1%，其中3月同比增速为29.2%，表现尤为强劲。国家统计局的数据显示，继2022年下滑28%后，今年前两个月新建商品住宅销售额同比增长3.5%。惠誉认为，2023年第二季度数据表现将继续自去年同期的低基数小幅改善。

惠誉称，楼市销售日渐回暖或有望在2023年稳定房价。国家统计局基于70个大中城市的住宅销售价格指数显示，今年2月房价自2021年8月以来首次环比上涨。值得注意的是，新建商品住宅销售价格在一线至三线城市均有所上涨，而二手房房价在一线和二线城市也实现微升，这可能预示着房价有希望呈现更为普遍的复苏势头。

除了惠誉之外，另一国际评级机构标普在近期的报告中认为，中国开发商销售状况有望在2023年下半年恢复。

标普在报告中称，中国开发商的销售状况有望在2023年下半年恢复。然而，由于住房交付仍需时日，所以开发商的盈利水平和杠杆率或将在2024年之后才能受益于销售的改善。

标普全球评级分析师刘卓谦称，2022年的存货减值计提打击了中国地产行业的盈利，而2023年可能会进一步计提减值。出险开发商目前面临着债务重组、退市甚至清算等诸多障碍。同时，合同负债减少将使开发商很难在2023年提高收入。2022年销售表现疲软已经导致开发商截至2022年12月底的合同负债下降了10%。开发商牺牲利润率以加快现金回流。2022年的EBITDA利润率从2021年的19%平均下降了5个百分点。

标普表示，虽然投资级开发商显现出强于同行的韧性，但杠杆率仍有所上升。主要由于债务规模增加13%，其债务对EBITDA比率已从2021年的2.8倍-6.4倍增加到2022年的2.9倍-8.5倍。