35城首套房贷利率进入“3时代”,持续低利率或提振楼市活跃度

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随着沈阳于3月28日宣布下调首套房贷利率至3.8%，全国范围内已有35个城市进入房贷利率的“3时代”。

3月29日，据中指研究院统计，截至目前，已有35个城市调整首套房贷利率下限至4%以下，包括福州、天津、沈阳、长春、吉林、昆明、哈尔滨、扬州等。在二线城市中，沈阳、郑州、太原等城市的首套房贷利率下限降至3.8%。在三四线城市中，柳州、南宁等地区首套房贷利率可低至3.7%。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示：“从短期来看，预计多地首套房贷利率将延续下行态势，符合条件的城市首套贷款利率下限有望降至4%以下；此前已经下调房贷利率下限的城市，也存在进一步下调的空间。”

不仅是沈阳，自今年3月以来，多个城市相继宣布下调房贷利率。其中，河北衡水下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限至3.8%；江苏盐城也宣布新发放首套个人住房贷款利率下限降至3.8%；福建漳州首套房贷利率下限也由4.1%降至3.8%。

贝壳研究院监测数据显示，今年3月，贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.02%，较上月微降2个百分点；二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平。截至3月16日，在监测样本中，二线城市中有45%的城市首套房贷利率低于4.1%，三四线城市中有39%的城市首套房贷利率低于4.1%。

具体来看，符合首套住房贷款利率政策动态调整机制的城市多为普通二线城市及三四线城市，一线城市及核心二线城市的新房市场韧性较强，企业降价促销力度较小，多个城市新房价格平稳运行。

3月17日，中国人民银行决定于2023年3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次超预期降准无疑对房地产市场起到宽信贷、稳信心的利好，房贷额度有望相应扩大，贷款买房依然会持续受到鼓励。

不过，央行于3月20日公布的新一期贷款市场报价利率（LPR）与上月保持不变。这不仅是连续7个月LPR按兵不动，而且“降准不降息”让不少人开始忧心下一步房贷利率的走向，也有市场担忧称“房贷利率可能涨回去”。

今年年初，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。但是，通知也规定，对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

沈阳此次降低首套房贷利率也正是按照上述规定落实，并且设了时间限制，即从4月1日至6月30日，也就是今年二季度内有效。对此，易居智库研究总监严跃进表示：“此次沈阳3.8%的利率是针对首套房的，且只有二季度适用。换而言之，随着全国70城房价指数的反弹，后续省会城市3.8%的利率可能会减少。从此类利率的定价规则来看，目前只有沈阳、大连、长春、贵阳这四个二线城市有可能维持3.8%利率或利率下降。”

“随着楼市因城施策、明显分化，LPR普遍下降的效果需要重新评估。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，与LPR普遍下降相比， LPR进一步差异化、因城施策，有助于更加精准地扶持楼市明显下行的城市，通过降低按揭月供，稳定房价下跌城市的需求基本面和市场预期，起到托底市场的效果。