北京一季度办公楼带看量增长2倍,租金预期差距仍阻碍成交转化

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一季度北京办公楼市场活跃度明显提升，月度带看量从去年四季度6-7组恢复到18-19组，相当于增长约2倍，但成交转化率较低，降低业主和租户的租金预期差距是关键。

新京报讯 （记者袁秀丽）3月28日，高力国际发布的第一季度北京办公楼市场数据显示，一季度北京办公楼市场活跃度明显提升，月度带看量从去年四季度6-7组恢复到18-19组，相当于增长约2倍，但成交转化率较低，降低业主和租户的租金预期差距是关键。

降本增效仍是北京写字楼企业用户的基本策略。据高力国际统计，今年一季度，北京甲级写字楼市场净吸纳量再度转负，为-6.1万平方米。在核心甲级市场无新增供应的情况下，空置率环比上升0.9%为16.9%，净有效租金环比降低0.7%至每月每平米328.8元。

值得关注的是，丽泽市场该季度实现了1.6万平方米的去化，依然是市场唯一的热点区域，这是丽泽商务区连续9个季度持续去化，其空置率环比下降1.6%至35.1%，净有效租金保持稳定。但是，一季度望京酒仙桥和中关村的甲级写字楼市场租金降幅较大，环比降幅分别为2.5%和1.4%。

对此，严区海表示，虽然中国经济社会的发展在2023年不再受到疫情的袭扰，但疫情给企业带来的影响并非短期内能够消失。政策的传导需要时间，企业预期调整需要时间，市场信心恢复和实际需求落地也需要时间，而这个滞后的时间差也在影响2023年北京办公楼市场。目前，企业经营尚待恢复，亟待政府的关注和扶持，减税降费和产业扶持是最直接有效的举措。

据高力国际首次发布的北京市场信心调研报告显示，北京市场信心显著回升，超过六成的北京受访者表示信心较高，其中企业用户对未来北京经济的发展更为乐观，大规模的国企和外企有着更为强烈的扩张意向。伴随着防疫政策的调整以及助企纾困政策的发布，北京投资商和开发商对办公楼市场的回暖持乐观态度，产业园区作为新兴产业的重要载体也得到广泛关注。

月度带看量从6-7组恢复至18-19组

从一季度来看，北京办公楼市场活跃度明显提升。高力国际抽样调查了北京核心区域不同子市场的50栋甲级写字楼，全部项目平均月度带看量从去年四季度一个月大约6-7组快速恢复至今年一季度的18-19组。一季度带看量的高峰集中在春节后的2至3周，但此后带看量又出现了不同程度的下滑。

严区海认为，从带看量快速恢复的原因来看，一方面是疫情消散，市场进行正常的商务租赁活动；另一方面，去年12月北京市场仍受疫情影响，之后又恰逢春节假期，因此市场累计的带看需求在春节后得以释放。然而，需要指出的是，就算个别项目带看量恢复到一个月40-50组，也只是恢复到其正常市场环境下70%左右的水平。从带看量后续出现不同程度的下滑可见整体市场活跃度依然不稳定。

在高力国际华北区研究部董事陆明看来，现在市场处于租赁活跃度提升，但成交转化率极低的市场环境，这也一定程度上体现了楼宇业主和企业租户在租金和租赁成本上存在一定预期差距。

“需求端的强度将决定整个甲级办公楼市场未来的走势，其中疫情影响、企业预期和扩张意愿、租赁策略和头部大厂退租又是影响整个需求侧表现的四个核心因素。”陆明说，如果2023年市场需求如期恢复，则以上四点需要出现积极改善。从一季度的市场表现来看，基本上疫情影响已经消散，随着经济增长稳步恢复，助企纾困政策的不断发酵，企业信心将逐步改善，其扩张意愿也会逐步增强；同时，随着宏观经济和企业报表的不断修复，企业的承租能力也将增强，更有利于成交转化率的提升。

不过，陆明认为，由于政策效果的滞后性，这些变化大概率会在今年下半年出现明显改善。至于头部互联网大厂退租的影响，将会贯穿整个2023年。因此，全年需求侧的表现大概率是结构性的温和复苏，不太可能恢复到疫情前的净吸纳量水平。

陆明预期，随着核心产业办公面积调整在2023年结束，2024年的整体甲级市场才有可能重新回到去化周期。2023年的市场主旋律将是在总需求不足的前提下，如何降低业主和租户的租金预期差距，这也是市场实现成功去化的关键。