70城房价总体上升,楼市回“正”?

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3月16日，国家统计局发布70个大中城市房价变化数据。今年2月，新建商品住宅价格环比上涨的城市有55个，比上月增加19个；二手住宅销售价格环比上涨的城市有40个，比上月增加27个。

经历了一年多的筑底和调整后，房价上涨终于成为70个大中城市的主流。

房价的积极变化，是近期政策效果逐步显现、住房需求进一步释放的结果。统计局此前一天发布的数据显示，今年前两个月，全国商品房销售金额接近去年同期的水平。其中，商品住宅销售金额已经超过了去年同期。在近期的房地产市场，积极正面的信号变得越来越多。

价格信号是市场变化最直观的反映。拉长时间周期来看，2月的房价表现堪称近一年多来的最佳。

今年2月，新建商品住宅价格环比上涨的城市数量，为2021年7月以来的新高；二手住宅销售价格环比上涨的城市数量，为2021年8月以来的新高。考虑到房地产市场正是从2021年下半年进入调整期的，2月的房价表现，也被认为带有较强的拐点价值和信号意义。

中原地产首席分析师张大伟指出，2023年2月份，房地产市场终于走出了一年多的低迷，在今年1月逐渐企稳的基础上，出现了房价全面企稳的迹象。“可以基本判断，市场出现了小阳春。”

其中，一二三线城市房价环比全面回温的现象，也为近期所罕见。今年2月，一二三线城市新建商品住宅价格环比均出现上涨，其中三线城市的房价由跌转涨；二手房方面，一二线城市的价格保持环比上涨，三线城市则由下跌转为持平。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰分析认为，去年新房项目“停贷潮”主要波及三线城市，导致三线城市房价下行幅度较大。目前三线城市房价已筑底，表明房地产市场面临的困难和风险是可以有效化解的。

相比之下，热点一二线城市的房价更具增长韧性。在新房价格环比涨幅较大的城市中，除湛江外，天津、宁波、济南、昆明均为二线城市。二手房价格的领涨者，则包括上海、成都、无锡、北京、西安等城市。

房价的回升，得益于政策驱动下的市场升温。去年以来，各级监管部门密集出台稳楼市政策，大大降低了购房门槛。其中，当前的首套房贷最低利率已降至历史低位，各类限制性政策也陆续退出，购房环境颇为“友好”。同时，随着融资环境的改善，房地产企业的流动性也有所缓解。

随着供需两端的信心恢复，市场交易也开始升温。2023年春节假期期间，部分三四线城市的返乡置业就出现一定热度，一二线城市的二手房市场也供需两旺。节后，在各项稳楼市政策的作用下，需求继续释放，市场升温势头不减。

价格回温固然值得欣喜，但对于市场的复苏前景，业界在乐观中仍有一丝谨慎。

刘丽杰表示，1-2月份市场的复苏是前期积压的购房需求补偿性释放，这其中大量的交易是改善性换房需求，短时交易量比较高并不意味着市场进入了快速升温阶段。

这也代表了业界的主流观点。虽然楼市已进入传统的“小阳春”时段，但市场信心并未完全恢复，一旦出现政策力度减弱、价格上调、经济环境变化等，就可能对需求产生挤出效应，进而影响市场复苏进程。

刘丽杰还指出，全国新建商品住宅待售面积仍在增加，去化压力仍较大，同时房企融资和拿地信心虽有边际改善，但尚未完全恢复。目前二手房也供应充足，消费者可以选择的房源充裕，房价不会出现普遍性大幅上涨。

根据国家统计局的数据，截至今年2月末，全国商品房待售面积6.55亿平方米，同比增长14.9%。时隔5年后，该指标再次恢复到6亿平方米以上。

由于库存压顶，加之流动性尚待进一步改善，开发商的价格策略并不笃定。为对冲一季度财报减值准备的增加，今年2月，部分在售新房项目取消了价格优惠。但这仅限于核心区域，在城市外围，新盘项目仍以价格促销为主，只是部分项目的优惠力度有所减弱。

根据房企的公告，今年2月，旭辉、融创等房企的合同销售均价比1月有所提升，绿城、远洋等房企等售价则有所下降。

北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，部分区域的确存在需求旺盛的情况，企业也会适时提价，弥补利润损失。但总体来看，加快去化、扩充流动性仍是主流。他认为，目前开发商的定价策略仍是理性的，新房项目的价格并不会大幅上涨。

二手房面临的情况较为类似。贝壳研究院指出，目前二手房挂牌数量比较多，消费者可以选择的房源非常充裕，市场并非供不应求，房价也不会出现普遍性大幅上涨。该机构指出，随着这波积压的需求快速释放，预计3月市场修复势头较2月有所减弱。