前2个月全国商品住宅销售额增长3.5%,购房需求补偿性释放

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3月15日，国家统计局发布2023年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况报告。随着疫情结束以及购房政策不断放宽，销售端指标改善明显，1-2月全国商品住宅销售面积同比降幅收窄至0.6%，销售额实现同比增长3.5%，这是自去年以来首次累计同比增长。房地产开发投资信心逐步回升，1-2月份，全国房地产开发投资同比下降5.7%，开发投资增速结束累计同比持续21个月降幅扩大的局面。

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖指出，去年由于多重因素的影响，房地产市场整体处于下行状态，主要是由于疫情对市场的冲击。去年一些头部房地产企业资金链出现了问题，一些地方甚至出现了住房交付困难的问题。对此，中央高度重视，各地区、各部门积极出台政策，稳定房地产市场，积极满足房地产企业的合理融资需求。同时，支持刚性、改善性住房需求，坚持房住不炒、因城施策，总体上保障了基本民生需求。去年保交楼政策对民生保障起到了很重要的作用。今年来看，在一系列政策作用下，随着经济转暖，房地产市场出现了一些积极变化，主要表现在市场销售降幅明显收窄。与此同时，房地产企业到位资金、开工投资方面也在改善。总的来看，目前房地产市场还是处在调整阶段，后期随着整体经济逐步改善，市场预期转好，房地产市场有望逐步企稳。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱指出，1-2月份，全国房地产开发投资继续负增长，但累计同比增速结束持续21个月降幅扩大的局面。1-2月开发投资降幅收窄，也体现了房地产市场的投资信心逐步回升。

58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，从统计局公布的今年1-2月的房地产开发投资相关数据来看，虽然大多数数据仍旧处于负值状态，但是从近一年走势来看，已经出现了“V形”反转的态势，楼市底部也基本确认。

“1-2月竣工面积在2022年一整年负值的情况之下，今年开局首次转正，充分说明了去年‘保交楼’政策落实到位的效果显现，从而提振购房者买新房的信心，利好整年的新房。”陆骑麟说。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，2023年开年，在全国销售市场尚未企稳、企业资金压力仍较大的背景下，全国房屋新开工、房地产开发投资下行趋势未改，1-2月，房屋新开工面积和房地产开发投资同比分别下降9.4%和5.7%，但降幅较2022年全年均明显收窄。1月以来，监管部门继续加强对系统重要性优质房企的资金支持力度，房企融资环境继续改善。根据中指监测，2月，房地产企业信用债融资同环比均增长。短期来看，房地产企业资金压力有望进一步缓解，但新开工面积恢复仍有赖于销售市场回暖程度，叠加土地缩量趋势未改、地方城投此前拿地项目的入市节奏缓慢等因素影响，预计新开工面积修复节奏仍较慢，或进一步制约部分城市的新房供应量；开发投资额方面，2023年“保交楼”支持政策落地节奏或加快，资金规模亦有望加大，带动竣工面积持续改善，但新开工改善有限、房企投资拿地仍偏谨慎等情况制约房地产开发投资的修复速度。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰指出，1-2月全国商品住宅销售面积同比降幅收窄至0.6%，销售额实现同比增长3.5%，这是自去年以来首次累计同比增长。放长周期看，今年1-2月销售规模仅低于2021年同期水平。

刘丽杰认为，市场修复由多方面原因带动，去年以来保交楼、保民生、保稳定等各项政策举措有力地保障了购房人的合法权益，房企的合理性融资也得到了改善，各地因城施策调整优化政策降低了购房成本，提高了消费者信心。不过，1-2月份市场的复苏是前期积压的购房需求补偿性释放，这其中大量的交易是改善性换房需求，短时交易量比较高并不意味着市场进入了快速升温阶段。市场的各项前瞻性预期指标尽管有恢复，但并没有一下子进入较热的位置，价格变动也相对平稳。此外，全国新建商品住宅待售面积仍在增加，去化压力仍较大，同时房企融资和拿地信心虽有边际改善，但尚未完全恢复。随着这波积压的需求快速释放，预计3月市场修复势头较2月有所放缓，但这也并不代表市场“熄火”，而是在向交易中枢修复过程中的正常振荡。

从房地产开发企业到位资金情况看，1-2月份，房地产开发企业到位资金21331亿元，同比下降15.2%。其中，国内贷款3489亿元，下降15.0%；利用外资5亿元，下降34.5%；自筹资金6342亿元，下降18.2%；定金及预收款7112亿元，下降11.4%；个人按揭贷款3495亿元，下降15.3%。

王小嫱指出，从各渠道资金看，在销售端回升的带动下，定金及预收款、个人按揭贷款降幅收窄明显。目前国内贷款环境宽松，房企发债的积极性增强。随着银企之间合作的深化以及3月市场继续回升，预计房地产开发到位资金进一步改善。

植信投资研究院资深研究员马泓认为，年初随着疫情结束以及购房政策不断放宽，购房者预期改善，前期积压的需求逐步释放，推动住房销售触底反弹。房企融资环境正在改善，“保交楼”专项借款下发推动施工和竣工水平显著改善，优质房企对重点城市参拍的积极性提升，新开工跌幅快速收窄。得益于销售和工程数据的全面好转，房地产投资超预回升，预计到一季度末投资下跌的幅度可能会进一步收窄。