房贷利率进入“3时代”!“提前还贷”这笔账,究竟该怎么算?

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多地房贷利率自此开始密集被下调。据诸葛找房统计的数据，截至今年1月30日，中国已经有30城下调首套房贷款利率下限，除兰州外，其余29个城市房贷利率均已处于“3时代”。

随之而来的，是越来越多有房贷的人盘算起“提前还贷”的事。

有网友调侃称：这是不想给银行“打工”了……

原因有很多，其中有三点最值得关注：

相关数据显示，2022年以前买房的小伙伴，不少人的执行房贷利率都超过了5%。

关于这块，有小伙伴可能想问：现在主流的房贷利率定价方式是LPR浮动利率，那么在每年重新定价时, 房贷利率不是会随着LPR下调而下调么?

这话没错，但问题是“基点”在合同期限内是固定不变的，且在市场较热的时候还可能被银行定的比较高。

过去一年，股票、基金市场较为震荡，一贯稳健的银行理财产品也曾两次出现大面积“破净”现象。

也就是说，大家全年在投资上大概率是亏钱的，也就谈不上收益率能覆盖贷款利率了。

如此综合考虑下来，“提前还房贷”省利息的优点在眼下也就显得更有吸引力了。

假设A在2018年10月购买了首套房，融360的数据显示，当月全国首套房贷款平均利率处在了5.71%的阶段性高点。

基于此，再假设A以等额本息、固定利率5.71%的方式还100万的商业贷款(只为简单说明问题)，贷款年限30年，2018年10月首次还款，那么：

眼下A打算在2023年2月提前还贷20万元(剩余贷款部分：仍用等额本息，利率未变，还款期限不变)，那么：

相比不提前还款，节省的利息总额为81.15万元

讨论到这里，大家最关心的问题来了：眼下有房贷且手头上有大笔流动资金的人，最好的选择就是 “提前还房贷”吗?

因为每个人的情况并不一样，究竟要不要提前还，除了考虑资金外，还需要进一步分析：

2022年市场整体赚钱效应是不佳，但不代表始终会如此。

如果你的投资理财能力较强，未来用提前还贷的钱做投资大概率可以拿到比贷款利率更高的收益，那么不管房贷利率多高都没必要着急还钱。

等额本金，月还款金额会越来越少，它是把还款期内贷款总额等分，每月偿还同等本金和剩余贷款产生的利息。

基于此，有业内人士建等额本息下，贷款周期的前1/2期限内提前还贷更为划算；而等额本金则最好是在贷款周期的前1/3期限内提前还贷。议：

（1）如果你还房贷的年限较短，且对自己的投资理财能力没啥信心，那么眼下可以考虑提前还贷。

（2）但如果你房贷还款年限已较长，又或看好后市，相信自己做别的投资能拿到比贷款利率更高的收益，那么就没必要着急提前还贷。

好了，关于“提前还贷”这些事，你弄明白了吗?