多城首套房贷利率开启动态调整 “因城施策”支持刚需群体

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《中国经营报》记者了解到，自1月初央行明确“房贷利率下限允许下调”以来，全国各地开启了房贷利率的密集调整。据机构不完全统计，2023年新调整房贷利率下限的城市已接近20个。

近日，记者从郑州市场人士处了解到，多家国有大行及股份行已确认，郑州首套房按揭贷款年利率自1月29日起下调，工行、建行、中原银行等银行首套房按揭贷款利率已下调至3.8%。而在此前，郑州首套房按揭贷款年利率普遍执行4.1%的标准。此外，外地房贷未结清，在郑州购房可按照首套首付及利率政策执行。

据了解，早在去年3月份，郑州市就率先发布全面“救市”政策，通过松绑限购、限贷，重启货币化安置等方式激发市场需求。但2022年郑州楼市成交量依然未有明显回升，据克而瑞统计，2022年，郑州全年商品住宅成交面积同比下降43%至542万平方米，且成交规模连续三年下滑。截至目前，郑州新建商品住宅销售价格环比和同比已连续5个月均下降。

除了郑州之外，近期，已有多个城市开启了首套房贷利率调整。比如央行天津分行近日宣布自2023年1月起，天津市首套住房商业性个人住房贷款利率下限执行“不低于相应期限LPR-40个基点”（按照当前5年期LPR计算，即为3.9%)。与郑州一样同为二线城市的石家庄目前执行的首套房房贷利率最低为3.8%。甚至，三四线城市如珠海，部分国有银行首套房贷利率已开始按3.7%执行。

根据中指研究院不完全统计，2023年新调整利率下限的城市已接近20个，包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等二线城市，以及肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门等三四线城市。

实际上，自2022年以来，信贷政策支持力度不断深化。LPR报价已分别于当年1月、5月和8月调降了三次，5年期以上LPR累计下调35个基点。

2022年9月29日，央行、银保监会发布房贷新政，允许6～8月新房价格同、环比三连降的城市阶段性调整房贷利率下限。据克而瑞统计，彼时70个大中城市中符合条件的城市至少有23个，包含天津等8个二线城市和温州、岳阳等15个三四线城市。

据融360数字科技研究院统计，LPR下降叠加房贷利率下限双重调整后，2022年全国首套房贷利率下限下降55个基点，由原来的4.65%下降至4.1%，二套房贷利率下限下降35个基点，由原来的5.25%下降至4.9%。

今年1月5日，央行、银保监会再发文，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。其中，有38个城市满足这一条件。该政策发布以后，包括唐山、太原、丽水、珠海、江门等10余个城市跟进调整首套房贷利率。

在1月初宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制之时，人民银行、银保监会就指出，住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。

根据克而瑞对2022年全国100个城市新建商品住宅成交均价同比涨幅数据的统计，其中有70个城市2022年住宅成交均价同比涨幅不超过5%，由此其指出百城中有七成城市房价疲软。克而瑞相关报告认为，此类城市是接下来房贷利率下调概率最大的城市。而天津、郑州、石家庄等二线或重点城市率先调整，将会对省内其他城市带来启发。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，短期来看，符合首套住房贷款利率政策动态调整机制的城市有望跟进调整，利率下限有望降至4%以下，这部分城市多为普通二线及三四线城市。而一线及核心二线城市新房市场韧性较强，房价整体平稳运行，房贷利率或更多从加点数上进行调整。

从目前来看，房贷利率下调对市场预期的调节作用和成交的拉动效果仍有待进一步观察。不过，陈文静指出，房贷利率下降将有利于减少贷款利息支出，减轻还贷压力，降低住房贷款成本，政策持续放松有望促进正处于观望阶段的购房者入市，提振市场活跃度。

陈文静认为，随着供需两端政策继续加快落实，一二线城市住房需求旺盛，有望率先迎来市场复苏，楼市“小阳春”或将在少数城市出现，但对于大部分城市而言，经济环境以及房价预期仍较弱，市场修复需要更长时间。若政策执行到位，全国市场最早或将于二季度企稳。