春节后“降贷潮”开启 郑州、天津、厦门等地下调首套房贷利率

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春节后，多个城市下调首套房贷利率下限，包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等均在列，更有湖南省下调首付比例。与春节前相比，更多二线城市开始调整首套房贷利率。而自2023年以来，调整利率下限及阶段性取消首套房贷利率下限的城市已接近20个，其中最低降至3.7%。

那么，在首套住房贷款利率政策动态调整机制的引导下，是否意味着下调房贷利率潮正在上演？率先调整首套房贷利率的城市有什么特征？哪些城市会跟进调整首套房贷利率？

据机构统计，今年以来，调整利率下限及阶段性取消首套房贷利率下限的城市已接近20个。

其中，1月29日，郑州首套房贷利率下调至3.8%，而后续首付比例也有望降至两成。作为年后首个降房贷利率的城市，郑州打响了下调房贷利率的“第一枪”。

诸葛找房数据研究中心分析认为，郑州作为河南省省会，2022年房地产市场整体表现低迷，全年商品住宅成交面积同比降幅超40%。从房价水平来看，根据国家统计局公布的70城房价指数，2022年除7月外，郑州其余月份新房价格均维持下滑态势。量价齐降、市场低迷的现状是促使郑州本轮下调房贷利率的重要原因。

值得关注的是，据中指研究院不完全统计，今年以来，调整利率下限及阶段性取消首套房贷利率下限的城市已接近20个，包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等二线城市下调首套房贷利率下限，还有肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门阶段性取消首套房贷利率下限。

另据诸葛找房数据研究中心统计，从城市分布来看，春节前，下调房贷利率的多以三四线城市为主；春节后，近几日下调房贷利率的城市以二线城市为主，其中不乏省会城市和重点二线城市。

除了调整首套房贷利率外，更有城市为了激活消费，也在下调首付比例。1月31日，据当地媒体报道，目前湖南全省13个非限购市州的首付比下限降至首套20%、二套30%；1个限购市（长沙市）的首付比政策下限首套30%，二套降至40%，总体低于历史水平。

对此，上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，此次湖南政策调整力度大，充分体现了“政策放松争朝夕”的导向。湖南对于首套购房的支持，正是吻合了此前住建部和央行的政策，比如“对于购买首套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来”。从这个角度看，湖南的模式进一步体现了“双降”（降低首付、降低利率）导向。

这一波“降贷潮”缘于今年1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

根据国家统计局数据，当前符合下调要求的城市共有35个，目前已下调房贷利率的城市均在符合下调条件的城市名单内。

在严跃进看来，自央行“房贷利率下限允许下调”政策以来，“房价走势-房贷利率政策”之间的关系更加密切。尤其是当前正进入新一年的房贷利率调整高峰期，系统回顾2022年全国重点城市房价的同比涨跌幅，据此制定2023年房贷利率政策，都具有积极的作用。

1月底，全国各地实际上已经出现了房贷利率大幅下调的密集操作，预计后续各地基于房价走势情况，会有更多的降房贷利率的操作。根据上海易居房地产研究院在1月31日发布的《2022年中国百城房价》报告（简称“报告”）显示，目前全国有7成城市房价处于疲软状态，总体上符合房贷利率下调或突破房贷利率下限的要求。因此，一季度房贷政策宽松的概率很大。

据上述报告显示，近三年来，各地房贷利率下调客观上促进了房贷成本的降低，有力地支持了住房消费的释放。其中，2020年初全国重点城市主流的房贷利率为5.3%，到2022年底全国重点城市主流的房贷利率已降为4.1%，而2023年1月份关于“3.8%利率为主流利率”的共识又逐渐增强。

如果对“100万元贷款本金、30年贷款时间、等额本息”的案例进行测算，其中2020年初的月供额为5553元，而在目前3.8%的贷款利率下则为4660元。百万房贷的每月月供额减少了893元，即降低了16%。

对于未来各地房贷利率走势，业内几乎达成共识。对此，诸葛找房数据研究中心分析人士称：“从目前来看，预计未调整的城市后续也有望跟进下调房贷利率，其中不乏二线城市哈尔滨、温州、南宁等，一季度将有更多城市首套房贷利率跌至4%以下水平。”

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，短期来看，符合首套住房贷款利率政策动态调整机制的城市有望跟进调整。预计多地首套房贷利率将延续下行态势，符合条件的城市利率下限有望降至4%以下，甚至部分城市或会取消首套房贷利率下限，这部分城市多为普通二线城市及三四线城市。而一线城市及核心二线城市新房市场韧性较强，房价整体平稳运行，因此核心一二线城市也有望下调利率加点幅度。

在严跃进看来，各地应因城施策落实好房贷利率调整，在此过程中，要综合考虑各种因素，包括实际房价走势、金融信贷资源、2023年房地产总体工作思路、房地产市场实际交易状况、今年春节以来的楼市行情、既有的房贷利率调整工作安排等。通过观察1月底各地情况可以看出，一些城市已经积极做了调整，包括郑州房贷利率最低为3.8%；天津3.9%、厦门3.8%、珠海3.7%的利率也开始出现。这说明各地的思路是高度一致，即一季度或者2月份之前都会主动下调房贷利率，预计2月份会有更多的省市跟进，主动为楼市复苏铺路。