公摊面积内卫生间“消失”业主起诉房地产公司获赔偿

房地产公司私自改造户型，导致公摊面积中的卫生间成为他人之地，业主损失应由谁来赔偿？近日，北京市房山区人民法院审结了一起因房屋实际构造与规划设计不一致而引发的合同纠纷，法院判决房地产公司赔偿业主经济损失1000元。同时，相关部门已责令开发商按规划设计恢复原状。

刘女士诉称，2016年10月，她与某房地产公司签订了房屋买卖合同，购买了一处商业用房，房屋总价款53.64万元。该房屋的楼层产权分户平面设计图显示，其房屋所在楼层应有两个独立卫生间。但验房后，刘女士却惊讶地发现，房地产公司竟然将其中一个公共卫生间和部分走廊的面积“赠送”给了另一个户型的业主。

刘女士认为，房地产公司出售给自己的房屋与规划设计图并不一致，这不仅与当初的广告宣传相违背，同时所在楼层缺少一个卫生间也使日常通风受到了影响，还造成了公共卫生间不能使用的损失。据此，要求房地产公司退还房款2万元，赔偿因公用面积被侵占而造成通风不畅、使用不便的损失1000元以及因房地产公司侵占公共卫生间给自己造成的物业费损失2000元。

房地产公司则辩称，房价是以套内面积为计费依据的，刘女士以共用面积问题主张退还房款，缺乏事实和法律依据。同时，刘女士所在房屋本身带有窗户，即便公共卫生间被其他户型的业主占用，也没有给刘女士造成通风不畅或使用不便的情况，且房屋所在楼层中部尚有一处卫生间可以使用，共用面积被占用并未给刘女士造成实际损失。因此不同意刘女士的诉讼请求。

法院注意到，依据刘女士向北京市规划和国土资源管理委员会申请信息公开而获得的涉案楼栋4-18层平面图显示，刘女士房屋与相邻房屋之间确实存在一部分公共区域，平面图上标明该公共区域为女卫生间，女卫生间门口有一小段走廊。庭审中，双方均认可女卫生间及公共走廊已“划入”邻居家中，房地产公司也确认交房前就已完成了户型改造。

法院认为，双方在购房合同中明确约定了涉案房屋的建筑面积、套内面积和公摊面积。根据证据显示，涉案房屋和相邻房屋之间本应有一处公共卫生间和通往卫生间的一处走道，但房地产公司实际上将该公共卫生间及相邻的部分走道进行了封闭，并将该部分封闭空间作为相邻房屋的一部分，交付给相邻房屋的业主占有使用。据此，房地产公司的该构造行为改变了原有的设计规划，与其宣传不一致，应当承担一定的违约责任。

考虑到房地产公司占用公共卫生间及相邻的部分走道，确实会对刘女士的房屋使用造成一定影响，法院支持了刘女士要求房地产公司赔偿因侵占公用面积造成通风不畅、使用不便的损失的诉讼请求。但根据双方签订的房屋买卖合同的履行情况，无法认定刘女士就该部分面积实际支付了相应房款；另一方面，法院了解到，相关行政部门已要求房地产公司按照规划设计图恢复原状。目前，该房地产公司正在逐步解决中。因此，针对刘女士要求房地产公司退还房款并赔偿物业费损失的请求，法院不予支持。

法官指出，根据我国《民法典》第五百零九条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，履行合同应当遵循诚信原则。本案中，房地产公司违反购房合同中关于公摊面积的约定，私自改造户型，导致房屋实际情况与设计平面图不一致，实际上已构成违约。

法官在此提醒，房屋买卖合同系双务合同，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。作为业主一方，不仅应按时交纳购房款，更应在签订购房合同、验房过程中“擦亮双眼”，注意是否有公共区域被改造、影响日常生活的情况；作为房屋销售一方，房地产公司不能以业主所有的个人区域未被影响为由，任意改造公共区域，其销售的房屋实际构造应当与规划设计保持一致。