证监会允许房企借壳上市 实现融资、优化资产负债表等多赢格局

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在业内人士看来，房企融资的“三支箭”已经发出去，未来就看落地情况，证监会学习中央经济工作会议精神和指示，也是对下一步具体措施落地的部署会。

12月21日，据证监会消息，日前，中国证监会党委书记、主席易会满主持召开党委会议，提及将大力支持房地产市场平稳发展。其中要求，全面落实改善优质房企资产负债表计划，继续实施民企债券融资专项支持计划和支持工具，更好推进央地合作增信共同支持民营房企发债；同时，落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。

自“第一支箭”（即信贷支持）意向融资超3.6万亿之后，第二、三支箭（即债券融资、股权融资）有望发力。据诸葛找房数据研究院统计，截至目前，已有17家房企启用“第三支箭”。业内人士预计，从市场摸查、项目申报和储备，再到落地案例，应该不会太远了。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“落实改善优质房企资产负债表计划”意味着对于稳健经营、质地优良、坚持主业的房企，未来将从负债和资产端进行扶持。在负债端，通过各种融资渠道疏通，加大央地增信和担保合作，促进债务可偿还，提高企业资信，畅通其在资本市场持续融资的通道；而在资产端，则是加快推进“拿地-开工-销售-竣工”的良性循环。

对于民企来说，由于风险蔓延，目前投资者对其信心都很低。因此，李宇嘉认为，在支持民企融资方面，规避风险的方式必然是——多方纾困、多方承担可能的风险，才能降低资金不愿意进入的悲观情绪。其中，在地方属地责任下，地方政府会加大对本地重要性房企的担保和扶持力度。

值得关注的是，央地合作增信共同支持民营房企发债成为当前民营房企融资支持工具的创新之举。从中债增进公司全额担保到“央地合作”增信新模式落地，涉及的首批房企有新希望地产、美的置业、碧桂园，三家企业合计簿记发行34.3亿元公司债券。“央地合作”模式下，多家机构联合为房企增信，实现风险共担，不仅能够增强投资者信心，还有助于民营房企突破融资困局，降低融资成本。

与此同时，证监会会议指出，落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组；加快打造保障性租赁住房REITS板块。

据悉，自2010年起，证监会相关部门已被要求暂停批准房地产开发企业的上市、再融资和重大资产重组，并已暂缓受理房地产开发企业重组申请。如今，对于想要在A股上市的房企来说，“借壳”上市成为可能。

对此，中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，改善房企资产负债表是近期监管层一再强调的任务，而股权融资是最直接有效的改善方式。股权融资信号发出后，已有多家房企宣布配股或定向增发计划，这是上市房企的主动融资行为。而“借壳”上市则开辟了新思路，一方面为非上市房企增添了股权融资的新渠道，另一方面为没有能力定增的上市房企提供了重组及改善资产负债表的机会。

刘水表示，允许符合条件的房地产企业通过重组“借壳”上市，重组对象须为房地产行业上市公司，可同时盘活两类存量资源。对于拥有土储资源的非上市企业，可以借机将地产部分分剥上市，有利于盘活优质资产，通过资本市场的认证开辟股权融资渠道。对于被重组的企业，一方面获得优质资产的注入，另一方面借助优质房企的加持重新获得融资能力，起到盘活存量风险资产的作用。此外，对于双方来说，均可借机实现扩大资产、提升权益规模。

而对于允许房地产和建筑等密切相关行业的上市公司实施涉房重组，刘水认为，“是通过‘同行业、上下游’整合，实现扩大股权融资的实施范围。‘金融支持房地产16条’已提出稳定建筑企业信贷投放，此次政策再度强调上下游企业协同融资的重要性、合理性，有利于全链条改善流动性紧张的情况。”

在刘水看来，这将达到多项共赢的目的。从主体来看，非上市优质房企、上市房企获得重组机会；从效果来看，房企获得融资，资产负债表得以优化；从全链条来看，上下游得到全面整合的机会。

诸葛找房数据研究院认为，相对于“第一支箭”“第二支箭”，“第三支箭”股权融资无需增加企业的负债，是在现有的资产基础上进行优化重组，这有利于降低房企的资产负债率，改善房企资产负债表。此外，其适用房企的对象更为广泛，只要上市房企均可，股权融资的用途主要集中在“保交付”、补充流动资金、偿还债务、购买资产。截至目前，已有17家房企启用“第三支箭”，比如万科、碧桂园、世茂股份等，招商蛇口则是时隔两年再度重启南油集团24%股权收购事项，获取前海优质项目土地资源。

除了股权融资之外，此次证监会还提出加快打造保障性租赁住房REITS板块，“这意味着未来租赁住房REITS会放量，一方面能够盘活存量资产，让持有大量重资产的企业能够降低资金链风险；另一方面，还能腾出资金来收并购存量物业，推动其向存量运营和盘活的新模式转型；此外，也能激励开发商转向保障性租赁住房这个新的方向。”李宇嘉表示。

面对近期房企融资利好不断，李宇嘉认为，短期来看，房地产的管理基调已经转向防风险、保稳定、保民生和促内需并重。房企融资的“三支箭”已经发出去，未来就看落地情况。证监会学习中央经济工作会议精神和指示，也是对下一步具体措施落地的部署会。因此，预计从市场摸查、项目申报和储备，再到落地案例，应该不会太远了。

不过，在李宇嘉看来，资本市场对房企开闸，并不是救助，而是在防风险、保民生、保稳定的基础上，助力房地产发展模式转型。对于存量收并购、资产重组、再融资等，也是促进优质的企业收并购出险的项目，包括央企国企及优质民企收并购、符合条件的房企“借壳”已上市房企、涉房企业（建筑等）收并购等，既能防范风险、保障民生，还促进了转型。