“第三支箭”射出之后:房企冲锋,市场观望

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在资本市场和地产行业的翘盼之中，射向房地产行业的“第三支箭”终于在近期落地。

其中，最受关注的是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，以及恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策。暂停了12年的房企并购重组再次开闸，也因而被市场称为“重磅利好”。

短暂狂欢之后，资本市场、投行券商也转向关注“新五条”在实操上的可行性以及认可度。可喜的预期是，目前在港股上市的龙头房企例如碧桂园、龙湖等，均存在回A的可能；而涉及A股再融资的方面，目前虽有房企着手尝试，但市场普遍认为存在一定不确定性。

这意味着，此前为房企融资所设置的条框以及门槛，在可操作性上已几乎不存在障碍，房地产行业整体融资收紧的现状将有所缓解，部分房企的流动性问题也将得到一定程度的解决。房地产行业的最低谷，或许就要渡过去了。

“第三支箭”发出后的次日，在A股上市的部分房企立刻响应。

公告表示，经公司管理层讨论，为满足世茂股份业务发展需要，优化资本结构，缓解流动性困难，稳定公司财务状况，世茂股份拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、偿还部分公开市场债务本息、符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等。

除了世茂股份以外，福星股份、北新路桥也同样发布了筹划非公开发行股票事项的公告，至此，已经有三家房企或者涉房企业计划定增。

受到这一消息的推动，11月30日，世茂股份、福星股份股价飘红。截至收盘，世茂股份上涨9.85%，福星股份也录得9.96%的涨幅，几乎触及涨停。

需要提醒的是，这三家企业的定增案仍处在初步阶段，最终能否成行仍存在不确定性。

“上述批准或核准为非公开发行股票事项实施的前提条件，能否取得上述批准或核准，以及最终取得时间均存在不确定性。同时，非公开发行股票事项亦存在因市场环境以及其他原因被暂停、被终止的风险。”世茂股份强调。

一位券商机构人士告诉21世纪经济报道记者，“A股定增是有一定条件的，现在并未看到监管在这方面有给房企豁免。个人判断，现在这些计划定增的房企，最终未必能够都落地。”

根据《上市公司证券发行管理办法》，存在上市公司的权益被控股股东或实际控制人严重损害且尚未消除；上市公司及其附属公司违规对外提供担保且尚未解除；最近一年及一期财务报表被注册会计师出具保留意见、否定意见或无法表示意见的审计报告等情形将不得非公开发行股票。

前述券商机构人士对21世纪经济报道记者分析称，“这些条件下，如果房企展期过或者是有违约的情况，信用就不是太完美，能不能定增成功也是未知数。”

11月30日晚间，大名城成为第四家发布定增计划公告的房企，其同样表示，拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票。本次非公开发行股票募集资金拟用于政策支持的房地产业务，包括公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。

在此之前，虽然市场对股权融资的工具——“第三支箭”向房企放开有预期，但却一直保持审慎态度。

一位不愿具名的地产分析师在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“这几个月来，房企股权融资放开我们是一直有关注也有预期的，甚至在前两支箭射出之前，我们内部都判断再融资和并购重组会恢复，只是时间点上没有确切消息。”

在“新五条”火速落地后，房企、投行乃至投资机构，对新规都有相当的期望，但同时对市场最终能否买单也持观望的态度。

市场看好的机会在于，由于本次涉房上市公司并购重组恢复，目前部分龙头房企例如碧桂园、龙湖等，当前均未在A股上市。在“新五条”之下，这些房企是否存在借壳回A的机会，也是市场关注的方向。

“我们的观察来看，近期的盘面异动最明显的就是壳。这也符合我们的判断，如果港股房企回A，借壳是个操作可行且相对较快的方式。”一位机构投资者告诉21世纪经济报道记者。

一位境内投行机构的人士对21世纪经济报道记者表示，“新规出来后，我们现在是处于学习和研判业务机会的阶段，对房企融资方面的业务需求对接，我们会积极响应。”

“从我们对接的情况来看，监管的态度对‘新五条’是非常支持的。虽然目前审批的周期很长，但也不排除监管会在这方面加快进度，让部分房企的方案落地更快一些。”前述券商机构人士分析认为。

从房企的角度出发，虽然“三支箭”对融资功能有一定恢复，但打开当前经营上的局面，仍然需要依靠自身努力。

“虽然是有回A的预期，但现在的问题是去哪里找投资者，而且估值可能都不会太好。再有，募资是用于存量项目，补充流动资金和偿还债务，投资者对存量有多大的认可度，市场也会有判断。”一位上市民营房企的人士指出。

前述房企分析师也持相同的意见，“最近几天肯定能够看到很多房企出来发定增预案。但事实上，特定投资者也是市场化的，现在找到与否都是未知数，我觉得可以再观望一下。”

不过，“三箭齐发”之下，房企至少在融资端口得到了一定的流动性纾解。随着销售面的回暖，房企的低谷期，或将过去。

中信证券研报就指出，此次证监会五项措施，充分体现了“第三支箭”已经成功发射，将更好推进目前的房企融资工作，优化房企融资结构，有力提振行业和市场预期，助力经济大盘稳定。

国信证券地产团队也表示，本次政策明确支持和放开了房地产企业的重组上市和再融资需求，政策出现全面转向且放开程度高，为房企后续融资创造了更加宽松的空间。自“金融16条”后，地产板块在后续较长的时间内，政策面、舆论面都将处于一个极度宽松的周期，后续不排除有更多供给端、需求端的政策同时出台。