优质房企终等到这一天:预售资金可凭保函置换

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房企一直吐槽的预售资金监管过紧有了“好转”的可能。11月14日，住建部、银保监会、央行等三部门联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》(以下简称《通知》)，明确允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务，算是走出了“难得的一步”。但对于《通知》中明确的“银行与房企保函置换预售资金比例不得超30%”部分业内人士仍存争议：符合这一标准的企业能有多少？在各地首付比例不一的情况下，30%的统一比例是否合适？此外，一部分房企直言，未来严格按建设到达期放款、严格监管置换金用途也是摆在住建、金融部门的两个考题。

此次松绑预售资金置换，三部门设置了一系列定语：商业银行按市场化、法治化原则在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

对于上述一系列要求下的保函，中原地产首席分析师张大伟分析认为，最近房地产各种宽松政策越来越多，相比之前宽松的主要方向是倾斜购房者，降低购房者入市压力，最近很多政策都开始宽松房企，稳定房企的现金流，政策开始救助房企的资金链，这种信号是好的。

但强调保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。监管额度内资金拨付使用时，保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。

对于这一数据，易居研究院智库中心研究总监严跃进给记者算了笔账，根据项目竣工和房屋销售款之间的大致关系，此次置换出来的资金约占房屋销售款10%的规模，这也意味着能为房企增加“房屋销售款×10%”的资金额度，其改善流动性的意义是积极和显著的。

但在房企端也有不同意见。

“全国30%一个标准，这对于像北京、上海这样首付比例高的城市效果是很有限的。”某十强房企北京公司总裁直言，为了保交付，目前全国大部分地区的预售资金都是收到首付+定金后，地方住建部门开网签；给开发商放款则是按照建设的节点，分几次发放。

“以北京为例，现在市场基本都是改善入市，80%的首付跟全量也差不多。”上述总裁给记者算了笔账，以一套1000万的房源为例，按照目前的拿地与限价比例，其中地价占比不会低于500万，如果是二套置换需求，800万首付款进入监管账户后，自己大概在最快拿地后6到8个月才能够分批取出这800万，如果算上融资成本，那么实际上开发商这一套1000万房子的资金成本现在往往要超1500万。

“其实单平米建安成本即便是高标准住宅，5000元也足够，但现在监管的范围本身就超过了建安成本的范围，这是贷款以外，导致流动性受限的首要原因。”

此前，旭辉集团总裁林冲在对内发布公开信的时候也提到，旭辉账上尽管有300亿的现金，但可以提取的非常少，主要就是因为预售资金监管。

张大伟也坦言，只允许30%的资金波动，而且必须是银行担保，所以符合的企业数量不会太多。预计大部分集中在央国企和少数民企。

严格的限制置换比例外，对于置换资金的用途，三部门也同样划定了“红线”：确保房企要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。

“此次被置换出来的预售资金，在使用方面已有非常大的创新，通俗说‘可以盖楼也可以还债’。”严跃进指出，过去有些地方比较僵硬，只限定为“盖楼”。这也有助于房企通过此类资金来更好地偿还债务，有助于债务风险的更好化解。

但也有房企负责人指出，地方如何落实“到点即放款”、监管部分企业置换用途，同样是门考题。

“比如，北京在这一点做得就不错，设定系统，触发节点自动放贷，需要人工审核也明确周期，这对于多一天就多好几个小目标利息的我们来说无疑是值得推广的。”上述十强房企负责人呼吁。

也不是所有银行都能够为开发商提供保函。按照《通知》的标准，两大类银行不得开展保函置换预售监管资金业务，分别是：监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。此外，企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。

根据央行此前披露的银行业金融机构评级结果，2021年四季度，境内4398家银行中，评级1、2、3级的银行分别为1家、44家、308家，换句话说，能够为开发商开具保函置换预售资金的，只有这353家银行。

据了解，央行评级每季度开展一次。评级等级划分为11级，分别为1-10级和D级，级别数值越大表示机构风险越高。

“一般来说银行的这个分级前5级都是绿区，这一次保函的范围没有覆盖全部绿区银行，而是只放到了前三级，说明监管还是很慎重的。”某总部在上海的20强房企融资部负责人直言，这个门槛大概率一方面考虑到了此前保交付的问题频发，倒排查发现预售资金被挪用，部分银行监管能力不足；另一方面，包括盛京等城商行受到爆雷房企拖累出险也是监管部门将保函面扩大的原因。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，《通知》对商业银行开具保函提出明确条件限制，评级低或资产规模小的银行不得开展业务，不得给有关联的房地产企业出具保函等，同时明确商业银行要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险。